Hofplein te Rotterdam
Niet alle werkzaamheden van RED+ zijn direct zichtbaar op internet of op onze website. Regelmatig wordt er achter de schermen een beroep op onze expertise gedaan door gewaardeerde en gerenommeerde partijen. Eén daarvan willen we in dit artikel in het bijzonder noemen, te weten: Blauwhoed. Voor Blauwhoed werkte RED+ aan diverse projecten waarvan we er één willen uitlichten omdat dit een zeer bijzondere casus betrof: de ontwikkeling van 3 woontorens (100, 140 en 280 meter hoog) in hartje centrum, op een locatie gelegen aan het Hofplein en doorlopend naar de Coolsingel, tot pal naast het stadhuis.
RED+ adviseerde hier inzake de aankoopsom voor de grond + bestaande opstallen en nam de technische ontwikkeling van dit megaproject van circa 120.000 m2 voor haar rekening.
Onderzoeken meest efficiënte fasering
RED+ verrichtte op het Hofplein het onderzoek naar de meest efficiënte fasering. Het is te gemakkelijk gedacht om een plan in stukken te delen en dan in een willekeurige volgorde uit te realiseren. Om het proces in de realisatiefase ordentelijk te laten verlopen, moet worden gedacht aan diverse zaken, waaronder praktische uitvoerbaarheid, veiligheid op de bouwplaats, het zoveel mogelijk beperken van de overlast voor de omgeving/bewoners, etc. Daarnaast wordt natuurlijk ook gekeken naar het financiële plaatje. Welke fase levert op welk moment voldoende geld op om ook het vervolgproces te kunnen financieren? Komt dat procesmatig ook goed uit of is hier de behoefte anders? Dit is natuurlijk van groot belang voor een continue cashflow en het gezond houden van de organisatie. Als bedrijf wil je tenslotte niet onder financiële gelddruk komen te staan maar rustig en weloverwogen gezonde beslissingen kunnen nemen. Goed vooruitdenken is hierbij absoluut een vereiste.
Eén van de krachten van RED+ is dat zij goed en volledig overzicht heeft over alle aspecten van het proces en u daardoor maximale controle geeft over de ontwikkeling.
Onderzoek technische haalbaarheid
Op het Hofplein deed RED+ voor Blauwhoed ook onderzoek naar de technische haalbaarheid. Het is natuurlijk geweldig als er mooie plannen zijn, maar het moet wel technisch haalbaar en bouwkundig verantwoord zijn. Zeker als er in het project een toren zit van 280 meter hoog. Geen enkele partij in Nederland heeft ooit een dergelijk hoge toren gebouwd en weinig partijen hebben kennis over échte hoogbouw in huis. Hier komt de expertise van RED+ goed van pas. Met alle aanwezige kennis m.b.t. hoogbouw en complexe, grote projecten onderscheidt RED+ zich van de meeste andere projectontwikkelaars. Hoogbouw vraagt om een specifieke benadering waar relatief weinig partijen in Nederland kennis en ervaring mee hebben. Een verkeerde aanname of foute berekening zou de oorzaak van een catastrofale fout in een bouwplan kunnen betekenen en daarmee ook een financieel fiasco als een project voortijdig gestopt zou moeten worden of door verkeerde aannames er weer van voren af aan begonnen moet worden, met alle kosten van dien. De kennis en ervaring van RED+ wordt optimaal benut wanneer RED+ in een zeer vroeg stadium reeds sturing kan geven aan het proces, zodat verkeerde aannames, inschattingen of keuzes die op een later moment leiden tot forse kostenoverschrijdingen, worden voorkomen. Blauwhoed, als zeer professionele partij, was zich hier bewust van en betrok RED+ vanaf het allervroegste begin.
In kaart brengen realisatiekosten
Een andere kracht van RED+ is dat zij doorlopend inzicht heeft in de actuele bouwkosten. Zij heeft dit dankzij haar zeer ervaren kostendeskundigen, o.a. op het gebied van hoogbouw. Alle keuzes aan de voorkant zijn erop gericht om te bouwen tegen de scherpst mogelijke prijs. En mocht er een wijziging in het plan komen, hoe klein dan ook, dan zorgt RED+ ervoor dat deze direct wordt doorgerekend. Zo is snel duidelijk wat zo’n wijziging financieel voor gevolgen zal hebben en vervolgens adviseert RED+ of het raadzaam is om die wijziging wel of niet door te voeren en zo ja, op welke wijze dit kostenefficiënt kan worden gedaan. Zo behoudt RED+ gedurende het hele proces maximale grip op de ontwikkeling.
In kaart brengen bouwproces & bouwveiligheid
Zoals hiervoor al kort werd benoemd, heeft RED+ jarenlange ervaring en daardoor ook een schat aan kennis in huis m.b.t. alle zaken waarmee je als ontwikkelaar in een bouwproject te maken krijgt. Door haar ervaring kon RED+ ook het bouwproces en de bouwveiligheid van het project aan het Hofplein goed en volledig in kaart brengen. Een groot project op een kleine oppervlakte grond, gelegen aan een zeer druk verkeersknooppunt in het hartje van Rotterdam vraagt om zeer grote zorgvuldigheid. De constante aanvoer van materialen, de verwerking ter plekke, de grote hoogte waarop veilig moet worden gewerkt waarbij ook de veiligheid van de mensen op de grond een grote rol speelt, over alles moet goed worden nagedacht. Om die reden heeft RED+ voor Blauwhoed het bouwproces nauwkeurig in kaart gebracht.
Het vooraf vakkundig in kaart brengen van het bouwproces en de bouwveiligheid (en de mogelijke valkuilen) heeft RED+ met veel plezier voor Blauwhoed gedaan. RED+ wil dit ook graag voor u doen!
Optimalisatie van de vormfactor
Last but not least benoemen we graag ons paradepaardje, namelijk de optimalisatie van de vormfactor, de verhouding tussen alle ‘bruto’ te bouwen vierkante meters (kosten) en het aantal ‘netto’ te bouwen vierkante meters (opbrengsten). Niet door maar wat te roepen zoals we helaas maar al te vaak zien in ons vakgebied, maar door een plan technisch zo slim op te bouwen dat de meest gunstige variant eruit komt rollen.
Ook voor Blauwhoed was RED+ dankzij slimme en creatieve oplossingen in staat om het aantal verkoopbare vierkante meters te vergroten binnen het vaststaande aantal te realiseren bruto vierkante meters. Vanzelfsprekend draagt dit direct bij aan een hogere opbrengst. Het motto binnen RED+ is niet voor niets: “Voor een opdrachtgever verdienen wij onszelf altijd terug.”
“The proof of the pudding is in the eating.”
RED+ wil zich graag aan u bewijzen. Daar hebben wij verschillende werkwijzen voor, u kunt kiezen welke het beste bij u past. Voor nadere informatie verzoeken wij u contact op te nemen met Maarten Lodewijks, bereikbaar via: m.lodewijks@red-plus.nl of 06-48000004.